Autorimesse e antincendio: tutti gli obblighi

Autorimesse e antincendio: cosa rischi se non sei a norma nel 2026

Autorimesse e antincendio: un binomio che troppo spesso si affronta solo dopo che è già successo qualcosa.

Un cortocircuito in un quadro elettrico. Tre ore più tardi, i Vigili del Fuoco hanno confermato che, senza quella parete REI 180 nell’autorimessa sottostante, l’intero condominio sarebbe stato dichiarato inagibile.

Non è un caso isolato, ed è proprio questo il punto. Ogni autorimessa italiana convive ogni giorno con una combinazione di rischi che raramente viene percepita come tale: veicoli con serbatoi pieni, impianti elettrici datati, materiali stoccati senza controllo, e — sempre più spesso — batterie al litio in carica. La differenza tra un incendio contenuto in pochi minuti e un disastro che coinvolge un intero edificio si gioca prima che scoppi il fuoco, non durante.

Se gestisci, amministri o possiedi un’autorimessa — condominiale, aziendale o pubblica — nel 2026 c’è una scadenza precisa che cambia le regole del gioco per la manutenzione. E prima di arrivarci, vale la pena capire bene cosa dice davvero la normativa oggi, perché su questo tema circolano ancora tante informazioni superate.

Quando un’autorimessa è soggetta ai controlli antincendio dei Vigili del Fuoco

La soglia è netta e non lascia spazio a interpretazioni: superficie coperta superiore a 300 mq. Sopra quella soglia, autorimesse pubbliche e private, parcheggi pluriplano e parcheggi meccanizzati rientrano nel punto 75 dell’Allegato I al D.P.R. 151/2011 e devono presentare la SCIA antincendio (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Perché proprio 300 mq? Non è un numero scelto a caso: corrisponde, secondo le stime tecniche alla base del decreto, alla superficie oltre la quale il carico d’incendio complessivo (la somma del potenziale calorifico di tutti i veicoli e materiali presenti) supera una soglia critica per la gestione dell’emergenza con i soli mezzi ordinari.

Sotto i 300 mq non scatta l’obbligo di SCIA. Ma attenzione: questo non significa che la tua autorimessa sia automaticamente “a posto” — significa solo che non è sottoposta al controllo preventivo dei Vigili del Fuoco. La responsabilità di rispettare comunque criteri di sicurezza resta intera, come vedremo tra poco.

La regola che oggi decide tutto per rimesse e antincendio: DM 15 maggio 2020

Dal 19 novembre 2020 esiste un solo riferimento normativo per le autorimesse sopra i 300 mq: il DM 15 maggio 2020, che ha definitivamente abrogato lo storico DM 1 febbraio 1986 e ha introdotto la Regola Tecnica Verticale V.6, oggi integrata nel Codice di Prevenzione Incendi (DM 3 agosto 2015 e successive modifiche).

Questo passaggio non è un dettaglio burocratico. Il vecchio decreto del 1986 imponeva soglie e requisiti pensati per il parco auto di quarant’anni fa — veicoli più piccoli, meno elettronica di bordo, nessuna colonnina di ricarica. La RTV V.6 introduce invece un approccio prestazionale, che lega i requisiti al rischio reale valutato caso per caso, e tiene conto di scenari che nel 1986 semplicemente non esistevano.

Perché è importante saperlo in pratica? Perché se un tecnico o un’azienda ti parla ancora del DM 1986 come riferimento attuale per un’autorimessa soggetta a controllo, è un segnale da non ignorare: la pratica rischia di essere respinta, con perdita di tempo e denaro.

E se la tua autorimessa per l’antincendio è sotto i 300 mq?

Niente SCIA, ma non niente regole. La Circolare 17496/2020 dei Vigili del Fuoco fornisce indicazioni tecniche precise per le autorimesse non soggette a controllo, distinguendo due classi dimensionali:

• Classe A1: superficie fino a 100 mq
• Classe A2: superficie tra 100 e 300 mq

Va detto con chiarezza: non è un obbligo di legge in senso stretto, perché una circolare non ha lo stesso valore vincolante di un decreto. Ma è lo standard tecnico che un Vigile del Fuoco userà come riferimento in caso di sopralluogo. E è anche il parametro che una compagnia assicurativa o un perito useranno per valutare la tua responsabilità dopo un sinistro. In pratica, funziona come un obbligo, anche se sulla carta non lo è.

I numeri che contano davvero quando si parla di autorimesse e antincendio

Al di là delle soglie di superficie, ci sono requisiti tecnici concreti che determinano se un’autorimessa è davvero protetta o solo “probabilmente a posto”:

• Resistenza al fuoco delle strutture portanti: almeno classe 30 (15 per le autorimesse isolate, cioè non addossate ad altri edifici)
• Aperture di smaltimento fumo e calore: superficie non inferiore a 1/40 della superficie in pianta dell’autorimessa
• Vie di esodo unidirezionali: lunghezza massima 30 metri senza interruzioni
• Estintore obbligatorio (capacità estinguente minima 21A 89B) per autorimesse con più di 3 posti auto
• Segnaletica chiara su divieti (fiamme libere, lavorazioni a caldo, deposito di carburanti) e vie di fuga

Questi numeri non sono soglie arbitrarie scritte a tavolino. Ogni valore deriva da simulazioni e prove reali su come si comporta un incendio in un ambiente chiuso con veicoli. Quanto tempo impiega il fumo a saturare l’aria respirabile, quanto calore attraversa una parete di un dato spessore in un dato tempo, quanti metri una persona riesce a percorrere in sicurezza prima che le condizioni diventino critiche.

I 30 metri delle vie di esodo, per esempio, corrispondono al tempo massimo stimato prima che la visibilità si riduca sotto la soglia di sicurezza in un incendio da veicolo di medie dimensioni.

Sapere che questi numeri esistono è un conto. Sapere se la tua autorimessa li rispetta davvero è un altro. Non affidarti a una stima approssimativa o a quello che “si dice in giro”: clicca il pulsante qui sotto e richiedi una consulenza gratuita con i tecnici Natalini. Verificheremo ogni punto elencato sopra, con un sopralluogo reale.

La scadenza che riguarda tutti nel 2026 per le autorimesse e antincendio

Qui arriviamo all’obbligo più urgente per chi legge questo articolo proprio adesso, nel 2026.

Il Decreto Controlli (DM 1° settembre 2021) ha introdotto una novità strutturale nel sistema antincendio italiano: la figura del tecnico manutentore qualificato.

Non basta più affidarsi a chi “lo fa da anni” o a un’azienda generica.

Chi effettua manutenzione su impianti e presidi antincendio deve possedere un attestato di qualificazione specifico. Attestato rilasciato dal Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco per ogni categoria di presidio (estintori, impianti di rivelazione fumi, porte tagliafuoco, e così via).

Il decreto ha avuto quattro proroghe negli anni successivi alla sua pubblicazione, che hanno lasciato margine alle aziende per adeguarsi. Ma quel margine è finito: la Circolare CNVVF n. 14644 del 10 settembre 2025 ha fissato la scadenza definitiva al 26 settembre 2026, senza ulteriori proroghe previste al momento.

Cosa significa in pratica? Che dal 26 settembre 2026, chi effettua manutenzione su estintori, impianti di rivelazione fumi o porte REI nella tua autorimessa senza il relativo attestato di qualificazione opera fuori norma.

E tu, come titolare, amministratore o responsabile, rispondi comunque della non conformità, anche se l’errore materiale è della ditta incaricata.

C’è una verifica concreta che puoi fare oggi stesso, in cinque minuti di telefonata. Chiedi alla ditta che segue la manutenzione della tua autorimessa se i loro tecnici possiedono già l’attestato di qualificazione, o quantomeno il Nulla Osta Transitorio previsto per il periodo di adeguamento, per ogni specifico presidio installato.

Se la risposta è vaga o generica, hai già la tua risposta.

Con il nostro Sistema di Manutenzione Protetta, ogni intervento è svolto solo da tecnici qualificati per lo specifico presidio, e ogni controllo viene registrato e documentato nel registro antincendio. Così non devi verificarlo tu ogni volta.

Il rischio che il 1986 non poteva prevedere per le autorimesse e antincendio

Le colonnine di ricarica per veicoli elettrici sono ormai una presenza comune in molte autorimesse, condominiali e aziendali.

E stanno cambiando in modo concreto il profilo di rischio incendio di questi ambienti. Al punto che, quando la loro presenza è significativa, il livello di rischio dell’autorimessa passa tecnicamente da classe A2 ad A3, con misure antincendio più stringenti.

Una batteria al litio che va in sofferenza termica (il fenomeno tecnicamente noto come “thermal runaway”) non si comporta come un incendio da carburante tradizionale. Brucia a temperature più alte, può riaccendersi anche ore dopo un apparente spegnimento, e richiede agenti estinguenti e procedure specifiche.

Un estintore generico, pensato per un incendio da benzina o gasolio, non è detto che sia efficace o sicuro da usare su un pacco batterie in fiamme.

Molte autorimesse, soprattutto quelle progettate o adeguate prima della diffusione dei veicoli elettrici, semplicemente non sono pensate per gestire questo scenario. Né dal punto di vista impiantistico né da quello dei presidi antincendio installati.

E qui non si tratta di sensazioni: le prescrizioni tecniche in vigore lo confermano nero su bianco.

Le colonnine, per essere installate “a regola d’arte”, devono rispettare le norme CEI della serie 61851 e 62196, oltre alla CEI 64-8/7 sezione 722.

Ma il punto che quasi nessuno controlla davvero è un altro: il comando di sgancio di emergenza generale dell’autorimessa deve agire anche sulle linee di ricarica, comprese quelle dei box privati.

In caso di incendio, i Vigili del Fuoco devono poter togliere corrente all’intero compartimento con un solo intervento. Se le wallbox non sono collegate a quel comando, l’intervento di soccorso diventa più lento e più pericoloso per chi opera.

C’è poi un obbligo che riguarda direttamente chi installa: le schede tecniche degli impianti vanno inviate ai Vigili del Fuoco entro 30 giorni dall’installazione (art. 15 del D.P.R. 151/2011). Non serve ripresentare una nuova SCIA se l’installazione è a regola d’arte. Ma l’omissione della comunicazione è comunque una non conformità che emerge al primo controllo o rinnovo periodico.

Per approfondire questo aspetto specifico, che riguarda sempre più autorimesse condominiali e aziendali, leggi anche la nostra guida sugli estintori per incendi da batteria al litio.

Cosa succede davvero se non sei a norma con le autorimesse per la sicurezza antincendio

Non è solo una questione di multa, anche se le sanzioni amministrative da sole possono essere pesanti. In caso di controllo o, peggio, di incendio con conseguenze su persone o cose, le conseguenze concrete sono altre:

• Sospensione della SCIA antincendio, con conseguente impossibilità di utilizzo dell’autorimessa fino alla regolarizzazione
• Responsabilità civile e penale personale del titolare, dell’amministratore o del datore di lavoro — non dell’azienda o del condominio come entità astratta, ma della persona fisica che aveva l’obbligo di garantire la conformità
• Per i condomini: la giurisprudenza ha già dichiarato nulle delibere assembleari che tenevano aperte autorimesse non a norma nel tentativo di esonerare “sulla carta” l’amministratore dalla responsabilità — un tentativo che, di fatto, non ha alcun valore legale

Per capire nel dettaglio cosa comporta questo per chi amministra un edificio, leggi anche la nostra guida sulla responsabilità antincendio dell’amministratore di condominio.

Non è un rischio teorico da archiviare in un cassetto insieme alle altre scadenze burocratiche. È qualcosa che si materializza esattamente quando meno te lo aspetti. Un controllo a sorpresa, un guasto elettrico un martedì qualunque, e a quel punto non c’è più tempo per rimediare: c’è solo da gestire le conseguenze.

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